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关于中国房价的思考以及未来三年房价走向,震撼!

中国改革开放40年,房地产行业的发展将近30年,从1998年完全取消福利分房制度实施开始,全面步入商品房的发展也才22年。回望这些年,房价从2000年的2112元/平方米,到2018年的8736元/平方米,增长313.64%,平均每年复合增长率为6.56%,加上三成首付的杠杆,6.57%乘以3约等于20%,也就是在中国买房年收益率约等于20%。

我相信真的没有什么投资物这么理想了:收益率比房产高的,没有房产安全;比房产安全的,没有房产收益率高。房产可以讲是中国最大的财富风口,而且持续了几十年。

这时很多人可能会问:房价这么涨合理吗?中国的房价还能继续上涨吗?未来三年中国房价走向如何?关于这些问题,我专门写了一篇文章,希望您耐心阅读,并转发亲友,一定受益非浅。

01

中国的房价是否合理?

如果你完全套用日本、美国过去几十年的楼市涨跌规律,会发觉完全理解不了中国的楼市,甚至发出“经济学失灵”的慨叹。其实经济学并没有失灵,仍然是供需决定价格的铁律,只是观察视角不同,导致有些人理解不了而已。

中国与日美两国在楼市上最大的区别是什么?是土地归国家所有。这就决定了中国土地制度下的房地产市场很独特,尤其是它的供给和定价法则。

关于定价法则,“成本加成定价”的策略似是而非,也就是说在成本的基础上加上相应的利润来决定定价是行不通的。

一瓶矿泉水,只要成分大体相同,就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的;别人卖两块,你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价,但是卖不出去,就会被淘汰出市场,剩下的就是控制得住成本的玩家。市场经济中,通行的其实是“竞争定价、价定成本”的法则。

不是成本决定价格,而是市场供给竞争决定价格

你在菜市场卖红薯,卖多少价格,不是由你付出多少血汗,多少成本种植红薯决定的,而是由市场里有多少个人卖红薯决定的,越多人卖红薯,你越卖不起价。供给竞争,决定最终价格。

“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事,但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末,为了保护粮价,高层“敞开收购、顺价销售”,从农民手里收购粮食,加个比例卖出去。为此,需要严格控制粮食交易市场,确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大,可能供应粮食的渠道不计其数,岂是控制得了的?其结果是,仅粮食收购一项,财政亏损就不下3000亿。

即便动用强大的国家机器,想要打赢与整个市场的战争也是极为困难的。但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于整个土地市场只有一个供给者。

既然土地市场只有一个供给者,那么它就非常有冲动在“需求曲线”上寻找利润最大的点,即控制供给数量,提高价格,土地价格越卖越高就是这个道理。

之所以说中式地产市场独特,是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商,众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国不是,这是中国和其他经济体的本质差别。

所以在这种情况下,相互博弈出来的价格就是合理的价格,中国房价不仅不会崩盘,而且它还会继续上涨,因为这是一个高度控盘的房地产市场。

基于上文所述,中国房价的定价原则实际上锚定的不是所谓的房价收入比、租售比,而是中国特有土地供给制度下的新房价格。

如果新房的价格被地价“顶”得很高,存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上来看,整个房产市场价格的“锚”不是租房市场,也不是二手买卖市场,而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房,就足以引领甚至决定了整个房屋市场的价格。

如果旁边新房卖10万,那么我的二手房肯定不能卖三四万,必须卖七八万,甚至更多,这就是大多数人的想法。

为什么旧城涨得慢,除了配套老旧之外,更多的是旧城缺少新房引爆价格,如果没有新房上市,人们只能参考最近成交的二手房来定价,随行就市,一点点慢涨。因此买房投资,除非自住,我们不太建议买老旧城区,因为那里没有“庄家拉涨”,大部分是自住的散户。

很多人一直问:中国房价这么高了,合理吗?当然合理啊!如果人人都买得起房,谁还愿意加班干活呢?房产是这个社会的财富分配载体,也是竞争胜出者的奖赏,更是地方政府搞钱的抓手,各种医院、学校、公路,市政工程,扶贫救助、公职人员薪水等事业的资金来源。实际房地产开发商代行了收税职能,地方要搞建设,城市要发展,开发商通过买地建房实现了地方政府对社会资金的收集。

02

未来三年房价怎么走?

1、中国城镇居民家庭资产之中,房产占比超过70%,主要城市占比更是超过80%,这是远远超过美日等其他国家的。

实际上房产不仅是居民家庭的重要资产,还是国有资产。为什么?自1998年房改以来,这几十年中国四大国有银行存量房贷已经去到多少,虽然我们并没有查到具体数据,但是相信房产存量贷款已经去到数百万亿,甚至更多,如果房价大幅下降,也就是变相的国有资产流失别忘了,很多人的房子都是三成首付买的,还有七成是属于银行的。

2、美国是高消费,日本是高储蓄,中国是高储房。

日本人均储蓄接近95万人民币,中国人均5万元,中国早已经不是高储蓄国家了,中国人的钱要么买房,要么进入投资市场。看看这几年炒币、买股票、炒鞋、P2P一个个倒闭就知道现在中国人是多么的沉迷投资,简直一分钱也不愿意放在银行。

所谓中国人爱储蓄那是在80年代,这种刻板印象早该抛弃了。其实任何一个新兴的工业国家都经历过这种变化,英美、日韩在国家刚刚开始发展的时候,也同样是:高储蓄、高通胀、低储蓄、不断投资,买遍全球。

3、中国人爱挣钱,但是不爱花钱,以前爱存钱,现在爱存房。为什么从爱存钱变成爱存房了?因为货币每年都在贬值,不要只看M2增速,M2只计算银行存款,现在影子银行的管理规模与居民存款规模相当,所以,看流动性的增量最好看看社融规模,今年社融规模同比增长估计会是10%左右。

4、只要这个10%存在,中国人在必要的消费之后,会尽量把流动性都转化成房产,普通人和流动资金都跑不赢这个10%,房产才是长期避险最好投资物。

5、最近不少人对于贸易战之下中国的前途怀有种种忧虑,这种情绪已经影响到了对中国房价何去何从的判断,悲观者认为房价再也很难涨了,高房价非常危险;乐观者认为房价只是暂时歇一歇,几年后继续重回上涨,再涨20年没问题。

其实作为高层管理者,最大的任务就是管控市场预期。如果市场预期一致,那将是灾难的开始。现在的状态是最好的,大家预期不一致,有人看涨,有人看跌,存在分歧。

反观历史中的各种泡沫形成,在破灭的前夕,一定是一致看涨,然后突然爆掉。又或者是发生偶然事件导致大家一致看跌,集中抛盘,价格雪崩。

中国楼市经历的一切,实际上就是一种预期管控的“结果”,当危机将要爆发的时候,就拼命去救,而一旦楼市火爆,则拼了命去打,这一打一救之间,形成了中国楼市的起起伏伏,也就是大家所谓的中国楼市周期。

事实上,楼市是不存在什么短周期的,人们所看到的都是一种政策造成的表象。就像一个水龙头,逢三六月份打开,池里的鱼就以为三六月份是大水月份,自我固化地认为这是一个规律。

这个水龙头我们可以三六月份打开,也可以七八月份打开,这里面并不存在什么规律。要说楼市真有规律,也只是万物都有的规律,也就是:萌发、发展、衰落、死亡。在楼市上表现为中国城市化和人口结构的变化。

正因为政策干扰了价格波动,所以就形成了人们所谓的“政策市”。但是,无论政策是否干扰,楼市都会按照它本来的趋势发展。约十年前,2008年那时调控得比现在更严厉,但是该涨的还是涨。

就像一个人哪怕你怎么揍他,最终他该长高还是长高,这是本来的规律。因此,当大家一致看涨的时候,实际上好日子差不多到头了,而一旦大家都看跌的时候,实际上是好日子正在决策者的肚子里酝酿的时候。

大家看涨,离全国调控也不远了;大家看跌,那么救市松绑也快来了。自2016年中国启动全面调控已近三年,实际上各地正在酝酿着松绑政策,很多城市已经跌无可跌,而土地拍卖价格越卖越高。

未来三年,中国各大城市将会逐步松绑,但是由于一城一策的原因,不同的城市涨跌先后时机不同,唯一可以告诉大家的是:楼市政策已经没有收紧的必要了,今年是刚需与投资最好的买房时机。

本文来自微信公众号“地产局座”

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